不動産の有効活用

<方法＞

◆自己建設方式

◆事業受託方式→ディベロッパー

◆土地信託方式→信託銀行

◆等価交換方式→土地譲渡、ディベが建築→折版（不動産orお金）

◆建築協力金方式→入居予定のテナントに建築費出してもらう

◆定期借地権方式→一定期間土地を貸す

＜活用形態＞

◆アパート・マンション

◆オフィスビル

◆駐車場

◆ローサイド店舗～道路沿いのファミレスなど

<不動産投資判断の手法＞

【投資利回り】

◆総投下資本総収益利回り

◆総投下資本純収益利回り（実質利回り、NO1利回り）

◆キャッシュオンキャッシュ（自己資本手取額利回り）

【DCF法（ディスカウントキャッシュフロー）】

◆正味現在価値法（NPV法）

◆内部収益率法（IRR法）

＜不動産投資に関するその他の尺度分析＞

◆借入金償還余裕率（DSCR）

◆デューデリジェンス

【レバレッジ効果】

＜不動産の小口化証券化＞

・J-REIT

都市計画税＜不動産の税金

・市街化区域内

・市町村が決める

【特例】

１）小規模住宅用地＝200㎡以下～課税標準×1/3

２）一般住宅用地＝200㎡超部分～課税標準×1/2

住宅の品質確保に関する法律

※瑕疵担保責任と区別

◆住宅の品質確保に関する法律

新築住宅の基本構造部分（柱など）については、

建物引き渡しから10年間の瑕疵担保責任を義務付けている。

公的年金全体像

・年金制度種類～公的と私的年金あり

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【公的年金給付内容】

＜老齢給付＞

①老齢基礎年金（国民年金）

②老齢厚生年金

＜障害給付＞

⓵障害基礎年金

⓶障害厚生年金/障手当金

＜遺族給付＞

⓵遺族基礎年金/寡婦年金/死亡一時金

⓶遺族厚生年金

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＜国民年金全体像＞

◆被保険者（強制加入被保険者）

・１号～国内居住要件あり

・２号～年齢要件なし（厚生年金の基礎部になるから）

・３号

※任意加入被保険者

【保険料と納付期限】

◆保険料

◆納付期限

◆免除と猶予

◆給付手続き

◆税金

リタイヤメントプランニング

＜年金以外の老後収入＞

■資産運用

■高齢者雇用安定法

■モーバースゲージ

労災保険

・業務上や通勤途上

■保険者～政府

窓口～労働基準監督署

■給付～業務災害、通勤災害

【給付内容】(一部）

・休養～4日/60%

・傷病～1年6か月

■特別加入制度～社長役員、自営業者のため（任意加入）

公的介護保険

◆介護保険とは？

介護が必要な人のための給付制度

■保険者～市町村

■被保険者

・1号＝40歳以上で65歳以上（≒年金生活の人/年18万以上で天引き）

/要介護者、要支援者

・2号＝40歳以上で65歳未満/特定疾病によって・・なった場合のみ

◆介護サービス種類

■要介護～介護給付

■要支援～予防給付